Niezależnie od tego, czy zdecydują się podzielić majątkiem, przekazać go jednej osobie czy sprzedać, spadkobiercy są jak najbardziej zainteresowani osiągnięciem porozumienia.

Niezależnie od wyboru, rodzeństwo, które odziedziczy wspólnie nieruchomość, powinno działać szybko.

W międzyczasie wydatki będą się piętrzyć: podatek od nieruchomości – który można odliczyć od każdego z nich – utrzymanie, ubezpieczenie, prąd…

A jeśli dom pozostanie niezamieszkany przez zbyt długi czas, jego stan ulegnie pogorszeniu, a czasem nawet straci na wartości.

Oto wszystko, co musisz wiedzieć, aby dokonać właściwych wyborów.

Samodzielnie lub z innymi

Przydzielenie domu jednemu ze spadkobierców. Spadkobiercy mogą zdecydować, że jeden z nich otrzyma dom, w razie potrzeby wypłacając odszkodowanie współspadkobiercom, jeśli pozostała część spadku nie pozwoli im na otrzymanie swojej części spadku. „Banki chętnie zgadzają się na sfinansowanie tej transakcji, gdy kredytobiorca posiada zdolność kredytową i zapewnia wystarczające gwarancje” – zauważa Hannan Guendouz, notariusz z Arras i członek Grupy Monassier. „Kredyt udzielany jest na warunkach zbliżonych do tych oferowanych przy standardowym zakupie, po obecnie atrakcyjnych stopach procentowych”. Aby uniknąć sporów dotyczących wartości nieruchomości, spadkobiercy powinni uzyskać kilka wycen od agentów nieruchomości, a następnie uśrednić uzyskane wyniki. W każdym razie najlepiej działać szybko: „Jeśli akt podziału zostanie zarejestrowany w księdze wieczystej w ciągu dziesięciu miesięcy od otwarcia spadku, nie ma potrzeby aktualizacji aktu własności, co oznacza oszczędność około 2500 euro w przypadku nieruchomości o wartości 200 000 euro” – dodaje prawnik Hannan Guendouz.
Warto zauważyć, że gdy spadkobiercy zgadzają się co do zasady podziału, a kilku z nich chce zatrzymać dom, możliwe jest losowanie w kancelarii notarialnej w celu ustalenia różnych udziałów.

Współwłasność w okresie przejściowym. Utrzymanie domu we współwłasności , dzielenie się wydatkami i okresami użytkowania wymaga porozumienia między spadkobiercami, ponieważ ważne decyzje podejmowane są wspólnie. Współwłaściciel może działać samodzielnie jedynie w celu ochrony nieruchomości, na przykład poprzez przeprowadzanie pilnych napraw. „Czasami jednak będzie miał trudności z uzyskaniem zwrotu kosztów od pozostałych spadkobierców” – podkreśla Nathalie Couzigou-Suhas, notariuszka z Paryża. Niektóre rutynowe decyzje – takie jak wyznaczenie jednego ze spadkobierców do zarządzania nieruchomością (płacenie rachunków itp.) – mogą być podejmowane większością dwóch trzecich głosów. Jednak wszystkie ważne decyzje wymagają jednomyślności. W praktyce jest to źródłem konfliktów , zwłaszcza jeśli jeden ze spadkobierców nie jest w stanie sfinansować swojej części prac, których wykonania oczekują pozostali. Dlatego współwłasność jest często jedynie okresem przejściowym, do czasu, aż jeden ze spadkobierców wykupi udziały pozostałych.
Należy pamiętać, że jeśli jeden ze spadkobierców będzie chciał sprzedać swój udział osobie trzeciej, musi najpierw powiadomić o tym pozostałych, ponieważ to oni mają pierwszeństwo w zakupie.

Zasady dobrego dzielenia się

Planowanie przyszłego przeniesienia własności. „Wspólna własność sprawdza się, gdy spadkobiercy się dogadują, ale sytuacja może się skomplikować, gdy dziedziczą ich własne dzieci” – zauważa prawnik Hannan Guendouz. Dzieci te nie zawsze dysponują środkami finansowymi, aby współfinansować utrzymanie domu, ani nie czują do niego takiego samego przywiązania. Przejście do drugiego pokolenia jest wówczas znacznie ułatwione, jeśli nieruchomość, zamiast być wspólną, została umieszczona we francuskiej spółce obrotu nieruchomościami (SCI) , w której każdy spadkobierca posiada udziały, które następnie zostaną podzielone między jego dzieci. W ten sposób osoby, które chcą zachować dom, zrzeszone w SCI, mogą stopniowo wykupywać udziały tych, którzy chcą odzyskać niezależność.
Warto zauważyć, że „ SCI ma zdolność kredytową do sfinansowania tych wykupów, co upraszcza sprawę” – podkreśla prawnik Couzigou-Suhas.

Zaplanuj koszty. Statut SCI (Société Civile Immobilière, rodzaj francuskiej spółki zajmującej się nieruchomościami), który w szczególności określa zasady podziału kosztów i użytkowania domu, zazwyczaj określa sposób obliczania ceny udziałów. Czasami zawiera również klauzulę zgody: dlatego dzieci, które odziedziczą majątek, mogą zostać wspólnikami SCI tylko za zgodą pozostałych dzieci. Oczywiście, jeśli odmówią, ich udziały zostaną odkupione. Wybór SCI wiąże się z kosztami. Formalności związane z założeniem spółki kosztują około 800 euro. Ponadto dom musi zostać wniesiony do SCI, co wiąże się z koniecznością zapłaty podatku do 1,5% od wartości nieruchomości. Należy spodziewać się kosztu około 3000 euro za wniesienie wkładu do domu o wartości 200 000 euro.
Należy pamiętać, że każdego roku działalność SCI wymaga pewnych formalności (zebrania itp.) oraz prowadzenia ksiąg rachunkowych, co kosztuje około 1000 euro.

Czasami możliwy jest podział na oddzielne lokale. Jeśli dom jest odpowiedni i kilku spadkobierców chce w nim mieszkać, mogą rozważyć jego podział. Po przeprowadzeniu remontu, duży dom można przekształcić w dwa, a nawet trzy sąsiadujące ze sobą mieszkania, ewentualnie z oddzielnymi ogrodami. „Ze względu na geodetę, konieczność sporządzenia regulaminu wspólnoty mieszkaniowej (ponieważ dach, między innymi, pozostaje częścią wspólną) oraz formalności administracyjne, takie rozwiązanie kosztuje około 2% ceny nieruchomości” – wyjaśnia Me Couzigou-Suhas. Należy jednak uważać, aby dom nie stracił zbyt wiele na wartości podczas przebudowy. Należy
również zadbać o odpowiednią izolację każdego lokalu od pozostałych, aby w razie potrzeby można je było sprzedać oddzielnie.

Aby sprzedać, wymagana jest wcześniejsza zgoda. Najlepiej, aby wszyscy spadkobiercy zgodzili się na sprzedaż. „W przypadku francuskiej spółki z branży nieruchomości (SCI), jeśli spółka posiada tylko jedną nieruchomość, wymagana jest jednomyślność” – ostrzega prawnik Couzigou-Suhas. W przypadku współwłasności (współwłasności) wszystko jest również znacznie prostsze, gdy wszyscy współwłaściciele zgadzają się co do zasady sprzedaży. Muszą jednak uzgodnić cenę. Również w tym przypadku zaleca się przeprowadzenie kilku wycen. Jeśli spadkobiercy zdecydują się na sprzedaż w momencie dziedziczenia, powinni sfinalizować transakcję w ciągu sześciu miesięcy, aby móc zadeklarować cenę sprzedaży w zeznaniu podatkowym od spadków. „Jeśli sprzedaż nastąpi rok później, po cenie wyższej niż zadeklarowana, spadkobiercy będą musieli zapłacić, od różnicy, podatek od zysków kapitałowych w wysokości 19% plus składki na ubezpieczenie społeczne, co łącznie daje 36,2%” – wyjaśnia prawnik Couzigou-Suhas.
Warto wiedzieć. Upewnij się również, że kupujący ponosi odpowiedzialność za prowizję agencji nieruchomości. W przeciwnym razie cena wraz z opłatami musiałaby zostać wykazana w spadku i podlegałaby podatkowi spadkowemu .

Spory, długotrwałe opóźnienia i wysokie koszty. Jeśli spadkobiercy pragnący sprzedać nieruchomość posiadają dwie trzecie niepodzielonych udziałów, mogą zwrócić się do notariusza o poinformowanie spadkobierców sprzeciwiających się o planowanej sprzedaży za pośrednictwem komornika. W przypadku odmowy lub braku odpowiedzi w ciągu trzech miesięcy, notariusz sporządza protokół. Następnie można zwrócić się do sądu o zezwolenie na sprzedaż domu na licytacji. Jednak zgoda ta często trwa od sześciu miesięcy do roku i nie jest automatyczna, ponieważ sędzia może odmówić sprzedaży, jeśli uzna, że ​​narusza ona prawa pozostałych spadkobierców. Jeden ze spadkobierców może również zwrócić się do sędziego o prawo do sprzedaży nieruchomości będącej wspólną własnością, jeśli odmowa jednego lub kilku spadkobierców zagraża wspólnemu interesowi. Sądy uznają na przykład, że warunek ten jest spełniony, jeśli sprzedaż jest konieczna do zapłaty podatku spadkowego.
W innych przypadkach spadkobiercy muszą zwrócić się do sędziego o zezwolenie na sprzedaż nieruchomości na licytacji. „Aby uniknąć tej długiej procedury, warto spróbować mediacji za pośrednictwem prawnika lub notariusza, aby przekonać przeciwników” – radzi pani Couzigou-Suhas.

Opinia eksperta

Dziękujemy panu Hannanowi Guendouzowi, notariuszowi w Arras, członkowi Grupy Monassier

Prawa dziedziczenia między rodzicami i dziećmi

Sprzedaż sądowa: pułapka, której należy unikać

Kiedy sędzia autoryzuje licytację na wniosek jednego lub kilku spadkobierców, może upłynąć kilka miesięcy, zanim nieruchomość zostanie uwzględniona w jednej z takich sprzedaży. Co więcej, ostateczna cena może być niższa niż w przypadku zwykłej sprzedaży, jeśli jest niewielu oferentów lub jeśli reklama wokół sprzedaży była minimalna. Wreszcie, koszty są dość znaczne: wstępne wydatki (specyfikacja, ogłoszenie w dzienniku urzędowym itp.) wynoszą około 3000 euro, nie wliczając kosztów badań diagnostycznych. Wydatki te zazwyczaj pokrywa kupujący, ale jeśli nieruchomość nie znajdzie nabywcy, są one dochodzone od sprzedających.

Ustalanie zasad gry: „umowa o współwłasności”

„Jeśli wynajmujesz dom wspólnie z kilkoma osobami, podpisz umowę o współwłasności ” – zaleca notariusz Nathalie Couzigou-Suhas. Dokument ten określa wkład finansowy każdej ze stron, okresy zajmowania nieruchomości i inne szczegóły. Zazwyczaj jest ona zawierana na maksymalnie pięć lat, z możliwością przedłużenia lub renegocjacji. Współwłaściciele nie mogą żądać podziału nieruchomości przed upływem terminu. Należy pamiętać, że klauzule umowy są wiążące, a sąd może nałożyć kary za ich naruszenie! Jeśli jednak umowa została zawarta na czas nieokreślony, każdy ze współwłaścicieli może w dowolnym momencie zażądać rozwiązania współwłasności.
Zaleca się, aby dokument ten został sporządzony przez notariusza i zarejestrowany w księdze wieczystej. Koszty tego procesu wynoszą około 0,5% wartości nieruchomości.